Baurechtliche Anforderungen an Spiel- und Freizeitflächen

1. Die Bewilligung und Errichtung von Bauten mit Spiel- und Freizeitflächen

Viele kantonale Planungs- und Baugesetze sowie kommunale Baureglemente sehen vor, dass beim Bau von bestimmten Objekten, insbesondere Mehrfamilienhäusern, Spielplätze oder Freizeitflächen an geeigneter Lage zu erstellen sind. Eine den örtlichen Verhältnissen und der Anzahl und Art der Wohnungen entsprechende Gestaltung von Spiel- und Freizeitflächen ist damit regelmässig Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung und muss bereits bei der Bauplanung berücksichtigt werden.

Wird der Nachweis für diese Spiel- und Freizeitflächen in den Baugesuchsunterlagen nicht erbracht, so kann dies zur Verweigerung der Baubewilligung führen. Die Baubewilligung kann unter Bedingungen oder Auflagen erteilt werden, deren Gegenstand auch die Errichtung von Spiel- und Freizeitflächen sein kann. Bei einer Bedingung hängt die Gültigkeit der Baubewilligung (für das gesamte Vorhaben) davon ab, ob der Spielplatz in der eingegebenen und bewilligten Form errichtet wird. Bei einer Auflage ist die Baubewilligung unabhängig davon gültig, es besteht aber ein Rechtanspruch auf Errichtung der Spiel- und Freizeitflächen, der auch mittels Zwang bzw. Ersatzvornahme auf Kosten der Bauherrschaft durchgesetzt werden kann. Ob eine Bedingung oder Auflage vorliegt, ergibt sich aus dem Wortlaut bzw. durch Auslegung der Baubewilligung.

Am Ende der Bauarbeiten erfolgt normalerweise eine baupolizeiliche Abnahme durch die Baubehörde, bei der überprüft wird, ob die Baute dem bewilligten Gesuch entspricht. Im Rahmen der Bauabnahme kann auch die Spielplatzgestaltung überprüft werden. Diese Vorschriften und Verfahren sind – jedenfalls für professionelle Bauunternehmen, Architektur- und Ingenieurbüros – in der Regel gut nachvollziehbar und verständlich.

2. Der Fortbestand von Bauten mit Spiel- und Freizeitflächen

Nicht immer ganz so klar ersichtlich ist die Antwort auf die Frage, ob die Spiel- und Freizeitflächen nach ihrer Errichtung und der Bauabnahme dauerhaft erhalten bleiben müssen. Im Grundsatz gilt aber: Ja, bewilligte Spiel- und Freizeitflächen müssen auch nach der Abnahme des Bauprojekts weiterbestehen und unterhalten werden.

In manchen Kantonen ergibt sich diese Anforderung unmittelbar aus dem Wortlaut von Gesetzen, Verordnungen oder Reglementen. Im Kanton Thurgau etwa schreibt § 86 Abs. 1 PBG vor, dass bei Mehrfamilienhäusern auf privatem Grund Spielplätze oder Freizeitflächen an geeigneter Lage zu erstellen «und dauernd zu unterhalten» sind. Noch einen Schritt weiter geht der Kanton Bern, dessen Bauverordnung in Art. 48 ein ausdrückliches Zweckentfremdungsverbot vorsieht: «Aufenthaltsbereiche, Kinderspielplätze, Spielflächen und Abstellräume dürfen ihrem Zweck nicht entfremdet werden. Die Baupolizeibehörde oder die Baubewilligungsbehörde können zur Verhinderung einer Zweckentfremdung verlangen, dass der Bauherr die dauernde Erhaltung der […] ausgeschiedenen Flächen mit einer Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde sicherstellt». Hier kann also die Erteilung der Baubewilligung mit einer Bedingung oder Auflage verknüpft werden, dass die Bauherrschaft eine Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen lässt.

Andere Kantone, wie etwa St. Gallen oder Zürich, kennen keine so detaillierten Vorschriften über den Fortbestand von Spielplätzen. Dies ändert aber nichts daran, dass ein gestützt auf eine Baubewilligung errichteter Spielplatz auch nach Massgabe dieser Baubewilligung bestehen bleiben muss: Es bedarf nämlich nicht nur die Erstellung von Bauten einer Baubewilligung, sondern auch deren (wesentliche) Änderung oder Beseitigung. Es gilt der Grundsatz, dass jedes Bauvorhaben bewilligungspflichtig ist; nur die Ausnahmen, für die es keine Bewilligung bedarf, werden in den kantonalen Gesetzen und Verordnungen näher umschrieben.

Wenn eine Baute infolge einer geplanten Änderung gegen die Vorschriften über die Spiel- und Freizeitflächen verstossen würde (etwa weil solche fehlen, zu klein oder an einem ungeeigneten Ort positioniert sind), kann das Vorhaben nicht bewilligt werden. Werden solche nicht bewilligten oder nicht bewilligungsfähigen Änderungen trotzdem vorgenommen, so ist die Baute formell und/oder materiell rechtswidrig. Die Baubehörden können in solchen Fällen die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands anordnen, d.h. sie können die Bauherrschaft verpflichten, (wieder) einen vorschriftskonformen Spielplatz zu errichten. Zudem können sie Bauherren, die gegen die Bauvorschriften verstossen mit Bussen sanktionieren.

3. Folgen der rechtswidrigen Beseitigung von Spiel- und Freizeitflächen

Die rechtlichen Folgen, wenn Spiel- und Freizeitflächen beseitigt werden, sodass von einem bewilligten Projekt abgewichen wird, hängen von der jeweiligen kantonalen Praxis ab und wurden teilweise bereits erwähnt:

In allen Kantonen gibt es Vorschriften über das Wiederherstellungsverfahren, mittels dessen die Baubehörden die Einhaltung der Bauvorschriften, einschliesslich derjenigen über die Gestaltung von Spiel- und Freizeitflächen, zwangsweise durchsetzen können. Es ist auch möglich, für rechtswidrige Bauten einen Baustopp anzuordnen (wenn diese noch nicht fertiggestellt sind) oder ein Benützungsverbot zu verhängen (nach der Fertigstellung). Ebenso kennen alle Kantone entsprechende Strafbestimmungen, die unter gegebenen Voraussetzungen zusätzlich zum Wiederherstellungsverfahren Anwendung finden können. Bauherren, deren Spiel- und Freizeitflächen nicht den Vorschriften entsprechen, müssen daher mit empfindlichen Kosten und Sanktionen rechnen.

In Kantonen, die weitergehende öffentlich-rechtliche oder privatrechtliche Vorschriften über die Spielplatzgestaltung kennen, gibt es entsprechend auch noch andere Durchsetzungsmöglichkeiten. So etwa im Kanton Bern, wo gemäss Art. 48 Bauverordnung privatrechtliche Dienstbarkeiten zur dinglichen Sicherung der Spiel- und Freizeitflächen zugunsten der Gemeinde im Grundbuch eingetragen werden können. Der jeweilige Eigentümer des dienstbarkeitsbelasteten Grundstücks ist dann verpflichtet, den Bestand der Spiel- und Freizeitflächen zu dulden und die Entfernung derselben zu unterlassen. Die Gemeinde kann diesen Anspruch auf dem Zivilrechtsweg mit verschiedenen Klagen durchsetzen, ohne dafür ein (häufig aufwändigeres) Wiederherstellungsverfahren durchführen zu müssen.

Unzulässig ist es etwa auch, mit Blick auf die baupolizeiliche Abnahme einen Spielplatz anzumieten und diesen später wieder abbrechen zu lassen. Ein solches Vorgehen kann nicht nur die erwähnten Folgen (Wiederherstellungsverfahren, Busse, Zivilklagen) nach sich ziehen, sondern unter Umständen auch schwerwiegendere strafrechtliche Sanktionen (z.B. eine Anklage wegen Betrugs nach Art. 146 StGB).

4. Empfehlung

Zusammenfassend ist zu empfehlen, die kantonalen und kommunalen Vorschriften über die Spielplatzgestaltung unbedingt einzuhalten und nötigenfalls eine unabhängige Expertise oder einen behördlichen Vorentscheid über die Konformität eines Bauvorhabens mit diesen einzuholen. So lassen sich zeit- und kostenaufwändige Verfahren am besten vermeiden und eine hochwertige bauliche Gestaltung im Einklang mit dem anwendbaren Recht sicherstellen.

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Über die Autoren

Emanuel Sorba ist Partner und Rechtsanwalt bei der advore rechtsanwälte ag sowie öffentliche Urkundsperson im Kanton Thurgau. Er absolvierte sein Studium an der Universität St. Gallen (M.A. HSG in Law) und erweiterte seine Qualifikationen durch CAS-Lehrgänge in Data Protection und Civil Litigation. Neben seiner Tätigkeit als Anwalt amtiert er als Präsident der Eidgenössischen Schätzungskommission (Kreis 11).

Zu seinen Schwerpunkten gehören das Bau- und Planungsrecht, Verwaltungsrecht (insb. Enteignungsrecht), Werkvertrags- und Auftragsrecht, Sachenrecht sowie das Wirtschafts- und ICT-Recht.

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Bernhard Gerstl ist als Rechtsanwalt und öffentlicher Notar (Kanton St. Gallen) für die advore rechtsanwälte ag tätig. Nach seinem Studium an der Universität St. Gallen (M.A. HSG in Law and Economics) und der Erlangung des Anwaltspatents im Jahr 2023 ist er seit 2025 Teil des Teams. Parallel dazu arbeitet er als wissenschaftlicher Mitarbeiter am Institut für Rechtswissenschaft und Rechtspraxis der Universität St. Gallen und promoviert im Bereich Völkerrecht.

Seine Tätigkeitsschwerpunkte umfassen das Bau-, Planungs- und Umweltrecht, Immobilienrecht, Erbrecht sowie das IKT-Recht inklusive Datenschutz.